北屯賣房，稅後實拿怎麼算？簽委託前先把這 5 筆扣掉

很多屋主問我「這間可以賣多少」，但真正該問的是「賣掉之後我拿到多少」。這兩個數字常常差一大截，差的地方就是下面這 5 筆。

第 1 筆：房貸餘額

銀行的錢要先還。交屋時代書會用買方的款項先清償你的房貸、辦塗銷，剩下的才撥給你。先打電話問銀行「提前清償的金額」，有些貸款還有違約金，要一起問。

第 2 筆：房地合一稅

2016 年以後買的房子，賣掉賺錢要繳房地合一稅。稅率看持有多久：

要課稅的不是賣價，是「賺的部分」：賣價減掉當初買的成本、買賣的必要費用，再減掉土地漲價總數額。費用拿不出單據的話，國稅局用賣價的 3% 計算，最多 30 萬。

如果你和配偶或未成年子女在這間房子設籍並且住滿 6 年，沒有出租或營業，賺的部分 400 萬以內免稅，超過的部分只課 10%。這一條差很多，下一篇我會專門寫。

第 3 筆：土地增值稅

這筆是賣方繳的，看的是土地公告現值漲了多少。一般稅率 20%～40%，符合自用住宅條件可以用 10%。一生一次的自用住宅稅率用過了，還有「一生一屋」的條件可以再用，前提是持有和設籍都滿 6 年、名下只有這一戶等等。

第 4 筆：仲介服務費

法規上限是買賣雙方合計不超過成交價 6%，賣方付多少是談出來的。簽委託時把比例和「什麼情況下要付」寫清楚，比事後討價還價好。

第 5 筆：代書費和其他雜費

代書費、履約保證費、房屋稅和地價稅的分算、管理費結清。單筆不大，但加起來也有幾萬元。

算一次給你看（示意）

假設 2017 年用 1,200 萬買、2026 年用 1,800 萬賣，持有 9 年，必要費用 60 萬、土地漲價總數額 100 萬：

一樣的房子、一樣的價錢，只差有沒有住滿 6 年，稅差了 80 幾萬。這就是我堅持簽委託前先算的原因。

上面是示意數字，每個人的取得成本、設籍時間、土地現值都不一樣。把你的權狀和買賣契約拍給我，我幫你算你自己的。