房地合一稅自住優惠：住滿 6 年、400 萬免稅，3 個常見的誤會

房地合一稅最有感的一條，就是自住優惠。用得到的人，稅可以從幾十萬變成幾萬；但很多人以為自己符合，送件才發現不符合。

要同時符合的 4 個條件

1. 本人、配偶或未成年子女在這間房子設籍。
2. 而且實際居住連續滿 6 年。
3. 這 6 年內沒有出租、營業或執行業務。
4. 交易前 6 年內，沒有用過這個自住優惠。

符合的話，課稅所得 400 萬以內免稅，超過 400 萬的部分用 10% 課稅。

誤會 1：「我持有超過 6 年就可以」

持有和設籍是兩件事。買了以後先出租，後來才遷戶籍回來住，6 年要從真正設籍、居住的時候開始算。

誤會 2：「戶籍遷進去就好」

條件寫的是設籍並且實際居住。只遷戶籍、人住別的地方，被查到不符合，就回到一般稅率。

誤會 3：「土地增值稅和房地合一稅的自用是同一個」

不是。土地增值稅的自用住宅稅率（10%）是另一套條件，看的是土地面積、出售前一年有沒有出租營業、是不是用過一生一次。兩個可以都符合，也可能只符合一個，要分開檢查。

賣之前先做這件事

把戶籍謄本（要看遷入日期）、買賣契約、這幾年有沒有出租的紀錄準備好。我會跟代書一起幫你確認，兩種自用條件各符不符合、差多少稅，再決定什麼時候賣。

時間差幾個月，稅可能差幾十萬。還差一點才滿 6 年的，先問再賣。